图为2024年10月9日，弗吉尼亚州泰森斯角，房地美（Freddie Mac）总部园区内矗立着该公司的招牌。房地美是一家联邦住房贷款抵押公司，由美国国会于1970年特许成立，旨在通过在二级市场购买抵押贷款来支持美国住房金融体系，以确保稳定的资金供应。（Kevin Dietsch/Getty Images）

周六（11月8日），美国总统川普（特朗普）提议推出50年期房屋抵押贷款，以降低每月还款额，提高住房可负担性。

但是，在2008年金融危机后国会通过的《多德-弗兰克法案》仅允许30年或更短的贷款期限。分析师表示，虽然更长的贷款期限可以降低月供，但也会减缓房屋净值的积累。

川普总统周六在社交媒体Truth Social上张贴了一张图片，左边是富兰克林·德拉诺·罗斯福（Franklin Delano Roosevelt）总统的头像，下面标注为“30年期抵押贷款”，另一张是川普总统自己的头像，下面标注为“50年期抵押贷款”。

联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特（Bill Pulte）随后在X平台上发帖回复说：“感谢川普总统，我们确实正在研究50年期抵押贷款——这将彻底改变游戏规则。”

但白宫没有提供任何更多细节。

川普总统一直关注住房可负担性问题，就职首日就发布了一项住房紧急价格救济行政令。他还不停向美联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）施压，要求降低利率。

延长抵押贷款的固定利率还款期限的好处是可以降低每月还款额。

比如跟房利美（Fannie Mae）贷款30万的房贷，假设首付20%，抵押贷款利率为6.575%，不包括房产税或保险，如果是30年期固定利率，则每月需要支付1,529美元的本金和利息；如果是40年期固定利率，则每月需要支付1,418美元的本金和利息；如果是50年期固定利率，则每月支付的本金和利息额为1,366美元。

但延长抵押贷款期限的弊端是，同时也会减少房主积累的房屋净值，而且在某些情况下，节省的金额微乎其微。

此外，50年期抵押贷款还存在法律障碍。在金融危机之后，国会通过了《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》，该法案收紧了抵押贷款审批标准，不允许40年或50年期的抵押贷款。如果总统的提案要获得广泛采纳，就必须要求国会修改法律。

房屋新闻网站Housing Wire首席分析师洛根·莫赫塔沙米（Logan Mohtashami）不赞成延长贷款期限。

她认为，补贴30年期或50年期抵押贷款会刺激更多需求，并向住房市场注入更多补贴，这不仅会阻碍市场的自我调节，也会减少房屋净值的积累。